2025年7月，在江苏农商联合银行的统筹推动下，Y行开展了押品管理专项审计。审计组秉持严谨务实的工作作风，发扬创新坚韧的专业精神，践行多维度思考理念，为后续审计工作提质增效提供了可借鉴的经验路径。

押品盘点并不是简单的数量核对，更要对押品的质量与状态进行实地跟踪与校验，通过现场盘点核验是否存在毁损或缺失的情况，同时，盘点、走访的过程也是发现审计线索的重要切入口。在数字化审计工具广泛应用的当下，实地走访、现场核验所体现的“铁脚板”精神，仍是审计工作中揭示真相、确保审计结果真实准确的核心支撑。

审计组通过审计系统模型筛选出异常数据，结合市场基准水平与同类房产估值区间，初步判断部分房产评估可能存在虚高问题。

审计案例：2025年7月10日，某支行向某建筑工程有限公司发放700万元短期流动资金贷款，抵押物为某小区别墅。该别墅于2025年7月3日评估，建筑面积283.67平方米，评估单价25,200元/平方米，评估总价715万元；而同年5月20日，同小区类似房产的评估单价仅19,000元/平方米。短短一个多月，评估单价增长6200元/平方米，且在市场房价整体下行的背景下，这一价格差异明显违背行业逻辑与市场规律。

为核实上述疑点，审计组开展了多维度实地核查工作，并同步拍照留痕固化证据：一方面，通过现场比对、实地走访，确认这两套房产建筑面积相近、装修标准相当，且地理位置仅隔一条马路，不存在显著影响价格的差异因素；另一方面，通过向小区周边售房机构、房产中介询价，获取市场真实报价，交叉验证价格合理性。最终，审计组确认该房产评估虚高问题属实，要求该行管理部门启动举一反三排查，全面排查同类业务风险，及时落实整改措施，切实筑牢信贷资产安全防线。

审计组聚焦不良贷款押品核查核心环节，制定精准核查策略，重点解决“押品实际状态难核实、隐性收益易流失”问题。

针对住宅类押品走访中“无人在家、无人响应”的常见问题，团队制定了标准化核查流程，成功识别出多笔产权人不在家但实际出租的店面房及住宅，为后续不良贷款追偿工作提供关键的证据支撑。一是初步判断，查看居民楼楼下电表与信箱，以电表正常运行、有明确电量数据作为房产实际有人居住的关键依据；二是多方问询，主动与目标住宅周边邻居、小区物业工作人员及门卫进行沟通，了解房屋日常居住情况（如人员出入频率、是否存在固定居住人员等）；三是辅助验证，查看房屋外快递、外卖存放记录，结合“企查查”等工具检索住宅地址，若发现走访期间有非产权人使用该地址注册企业，则可辅助印证出租可能性，同时结合周边问询结果，综合判定房产实际使用状态。

针对商铺等可经营性押品，审计组核查发现，部分核销贷款因管理机制不完善、贷后跟踪不到位，存在隐性收益损失风险。为优化不良资产管理体系，审计组构建“前期准备—线上核查—现场核验”三级核查体系。一是前期准备。以不良贷款最后一次影像资料为基础，核查抵押人承诺书、承租人声明书等关键资料。重点针对提供“商铺不对外出租”抵押人承诺书的押品，通过工商注册信息，查询该地址下是否注册有关联经营实体。二是线上核查。通过电子地图APP等工具检索目标区域，确认门面实体是否存在，是否有可识别商标信息；若能定位店面门头，进一步通过美团等平台检索对应商家，核查工商信息中经营者名称与注册地址，确认其与不良贷款押品地址是否一致。三是现场核验。询问经营者承租年限、查看营业执照注册日期，与押品抵押时间进行交叉比对，验证时间逻辑是否正确；询问周边商户了解目标商铺租赁时长；咨询快递员，确认收件人姓名与经营者匹配度及地址送达年限，通过多渠道验证，辅助核查结果的正确性。

审计案例：2016年7月，瞿某在Y行的4500万元贷款转入不良状态，其中3500万元以某街道某路A、B、C、D四套商铺作为抵押担保，当时商铺承租方为某超市（2016年已关停）。该抵押物经法院执行裁定后流拍，且银行未及时申请办理抵押资产权属手续，导致不良处置滞后。2024年4月29日，Y行核销了该笔不良贷款。

自2017年至今，该押品名下先后注册了13家企业（9家已注销、3家存续、1家在业）。比如，某床上用品店，于2019年2月19日成立，2025年7月3日注销，存续期约6年5个月。审计人员实地走访发现，C套商铺实际为出租状态，承租方是某电动车销售门店，经营者称与借款人签订了长期租赁协议，且已承租3年。在抵押资产被查封期间，借款人擅自出租商铺，Y行未对租金收益进行追偿，造成了隐性收益损失。

审计工作需打破“重主流、轻小众”思维，拓宽业务关注范围，确保风险排查“无死角”，全面筑牢业务风险防线。特殊类押品在Y行押品总量中占比极低，仅半数支行涉及该类业务，特殊类押品户数占该行抵质押贷款户数的比重不足0.2%。但因客户经理普遍对该类业务不熟悉，导致操作风险隐患突出。该行特殊类押品总计36户，审计发现存在不规范问题的有8户，问题户数占比高达22.2%；且特殊类押品户均贷款余额超千万元，一旦发生风险，将造成较大损失。

审计发现的特殊类押品问题，涵盖船舶抵押类、存货质押类、动产质押类、知识产权质押类和应收账款质押类。检查过程中可通过以下方式识别风险。

1.结合财务管理规范校验会计核算合理性。比如，在船舶类押品中，发现因船舶折旧计提不符合会计准则，导致押品评估价值虚高的问题。信贷客户某海运有限公司新增流动资金贷款780万元，以其名下船舶抵押，抵押率为39.21%，该船舶购置于2019年10月2日，购置原价2260万元，2021年11月1日的评估价为1989.51万元（两年减值270.49万元）；2024年11月8日贷款续贷，该船舶的重新评估价为1971.50万元（第三年仅减值18.01万元）。由于未扣除合理折旧，该押品实际抵押率已超过规定限值（≤40%）。

2.印证信贷资料前后一致性。比如，G支行向某运输有限公司存量授信1000万元，其中400万元由该公司某船舶做抵押担保。但审计人员在其他资料中发现，该运输公司曾出具一份证明，载明某航运有限公司在该船舶上持有300余万元股权，但客户经理未在授信调查报告中提及，暴露出押品权属核查缺位问题。

3.比对不同期数授信申报材料。比如，审计组通过比对发现，某支行2023年8月3日发放的250万元船舶类抵押担保贷款，抵押物照片与2018年、2020年存量授信提交的照片完全一致，说明经办人员未对押品展开实地调查。

此外，在存货质押类业务中，审计组通过比对监管公司名单，发现存在第三方监管公司不符合准入条件的问题。这说明相关部室对监管方准入把关不严，押品监管有效性不足。通过核对动产质押日报清单，发现关键信息未及时更新等问题，反映出贷后管理不到位。在知识产权质押类贷款业务中，部分质押标的在质押登记时有效期已不足，但仍能通过各环节审批。这暴露出各岗位人员对该类业务的合规认知不足，或存在审批履职不到位问题。在应收账款质押类业务中，某笔贷款近两年来12笔付款均未按约定划入监管账户，且年初办理转贷时，各审批环节均未指出该问题，凸显出全流程风险管控漏洞。

每一个审计项目，都是审计人践行使命、探寻真相的重要战场，也是拓宽专业视角、激发履职智慧的实践课堂，更是审计价值与生命力的鲜活体现。审计工作需坚持创新与务实并重，妥善平衡风险防控与效益提升之间的关系。真正的创新不是不盲目追求形式，而是要建立在务实的基础上。押品管理专项审计组秉持“按部就班中求新”的理念，在扎实完成基础审计工作的前提下，积极探索更高效、更精准的审计方法与工具，如通过优化审计模型、运用大数据技术提升风险识别能力等，持续提升审计工作质效。积极与联合银行沟通审计模型、核查清单、问题定性等，推动审计流程规范化、标准化。

审计组突破传统统筹抽样模式，根据押品产品类型进行分类拆分，通过精细化抽样提升审计效率。通过分析不同类型押品的业务特征与核心风险点，有针对性地确定抽样比例与范围，有效提高了样本的代表性与审计效率，确保审计资源精准投放至高风险领域；实行主审竞聘制，选拔有公司客户经理经验的审计员担任主审，以业务经验赋能审计工作，强化小组成员协作，推动成员互补专业优势，提升审计小组整体审计能力。

当前，房地产市场整体呈现下行态势，抵押类资产的风险补偿作用逐步弱化；且在银行业务规模扩张中，准入押品种类也愈加丰富。规范押品管理，在业务发展中平衡风险控制，促进组织高质量发展，是商业银行审计部门的使命与职责。本次押品管理专项审计过程中，审计组精准识别出Y行在押品管理方面近20个薄弱环节，逐条提出有针对性审计建议，并同步提交了1份风险提示书和1份管理建议书，切实提升了Y行押品管理的风险防控能力，也为后续审计工作积累了宝贵的实践经验。